地籍

該物業估值

物業估值

什麼是地籍評估

正如我之前提到的,評估可以考慮 一筆交易 不僅僅是一個事實,它尋求找到一個被稱為地籍價值的市場參考價值。 一處房產可能會進行多次評估,評估方法和日期各不相同。 它普遍低於商業價值(接近80%),不僅因為它來自大量研究,而且因為一般不考慮一些影響最終市場價值的因素,例如專業服務的額外成本、廣告費用或開發公司的管理費用。

以烏拉圭為例:地籍價值永遠不能超過商業價值的80%

它的用處

最常見的用途是徵收房地產稅或財產稅。 評估的目標是應用社會公平的繳款法,假設稅收根據財產的價值分配(誰擁有的多,支付的多)。 它還適用於商業交易,具體情況因國家/地區的立法而異,但地籍證書經常用於銀行貸款、北美簽證申請的經濟支持、徵用和補償程序、盈餘回收研究值等

應用

每個國家的法律在該稅的適用方面都有所變化,例如薩爾瓦多,該稅並不以該名稱存在,而哥倫比亞的該稅包括:

  • 公園或樹木化稅
  • 社會經濟分層稅
  • 地籍調查附加費

也有不同形式的應用,有些是在市自治下,如洪都拉斯的情況,另一些是在集中控制下,如在西班牙,財政部按地區研究價值,但市政廳向他們介紹情況同意當地費率。 一般來說,財產概念是基於民法典中的定義,其中財產是指在不影響其基本結構的情況下不能從地塊上移除的財產,因此它既包括建築物,也包括其他改進,甚至包括建築物。從中長期來看,這些作物是永久性的,由於生產力的原因而增加了其價值。

一般來說,稅率在每千人的 1% 到 15% 之間,這意味著如果稅率為 200,000%,價值 4 萬美元的房產每年將需要支付 400 美元。 它似乎不多,但當我們記得還有其他類型的直接稅時,它通常是第二個權重,例如:

  • 工貿
  • 汽油附加費
  • 路燈
  • 標籤
  • 環境附加費
  • 輪廓和城市化
  • 廁所列車、消防隊和其他服務

城市評價

物業估值一般來說,城市評估採用重置成本減去累計折舊的方法(還有其他方法),有兩個組成部分:

  土地價值。 這通常從基於市場交易的研究開始,如果以代表性的方式進行,可以轉化為可以獲得近似土地價值的同質區域。

此外,還有一些因素會單獨影響特定屬性,無論是負面還是正面:

  • 角點條件
  • 地形會影響山體滑坡、洪水的風險或增加建築成本
  • 特殊制度
  • 容易發生山體滑坡或洪水
  • 前後關係
  • 景觀價值
  • 現有公共服務

有了這個你就得到了 土地價值

物業估值就麥德林而言,以下因素被視為影響土地價值的因素:地形、土地利用、道路和公共服務。 這些區域被稱為同質地緣經濟區域和回歸表,在另一篇文章中我們將展示麥德林的完整過程。

物業估值  建築物的價值,這是從建築類型學研究中應用的,建築類型學基於典型建築物的權重,而典型建築物的權重又通過單位成本表進行計算。 然後捕獲過程對影響價值的建設性元素進行分類; 因此,建築物的建造用途、材料類別和工藝質量或建築元素的重量總和,可以定義其對應的建築類型。

一旦確定了適用的建築類型,將其乘以總平方米。如果有多個第一層,則應用修改係數,並將總和生成 建築物的價值.

物業估值 此外,還應用了累計折舊係數,為此還使用了基於建築物的建造和修復年限的表格。 對於特殊建築,可採用其他類型的方法進行評估,例如旅遊綜合體、科技導向的工業區、機場等。 其他附加細節單獨計算,儘管它們也包含在建築物的研究中。

因此,城市評估包括以下內容的總和:

  • 土地價值
  • 建築物的價值
  • 其他附加細節的價值

農村評估

農村或鄉村價值與城市價值相似,具有以下組成部分:

物業估值土地價值,對於土地價值研究,有基於特定經濟和氣候區域內市場價值與其生產力關係的特殊方法。 該分類包括物理、地形、氣候、地理因素和用於生產目的的基本訪問因素。

這樣就可以根據土壤的農業能力對土壤進行分類,這也成為一個均質區域。 該值將由面積的平方米值、地塊的面積確定; 與城市的不同,它具有影響其價值的修改因素,例如:

  • 到商業節點的距離
  • 訪問通信路由
  • 距水源或灌溉系統的距離
  • 地形

一旦申請,您將獲得 農村土地價值

 

農村土地的價值還包括 建築物的價值,建築類型學的研究可以包括農村地區的典型建築,如倉庫、農場、廚房等。 與城市一樣,還有額外的細節需要單獨計算,例如游泳池、門廊、牆壁、飾面、人行道、樓梯等。

物業估值 的價值 永久性作物,為此,通常基於投入成本、勞動力和機械化的研究得出不同植物(咖啡、可可、非洲棕櫚等)的平均值,
或每平方米有草的情況。 這些將具有與該作物仍預期的生產率預期相關的修正因素,其中包括:

  • 植物健康
  • 植物年齡

然後,植物總數除以栽培成本並乘以它們的修正係數的乘積將是 多年生作物的價值.

那麼農村評估將包括以下內容的總和:

  • 土地價值
  • 建築物或改進的價值
  • 其他附加細節的價值
  • 多年生作物的價值

 

這是值得?

在梅爾基亞德斯來馬孔多治療失眠症之前,你們中的一些人可能在帖子中間感覺自己正在唱閹雞遊戲。

但這是值得的,至少如果是出於財產稅的目的。 就哥倫比亞而言,通過在麥德林實施地籍更新的三個階段(其總投資額約為 8,840 億比索),可歸因於統一財產稅項目的額外徵收,前3年有效期,相當於 大約是投資金額的十五倍。  就洪都拉斯而言,房地產稅被認為是市政自我可持續性的潛力之一,儘管時間表明,由於不連續性,這一過程的實施比其可持續性更容易。

如果財政或地籍領域的管理機構實施、系統化並賦予方法連續性,則評估可能是一項非常有效的工作; 不僅對於稅務問題有用。 個別舉措或混合方法的成本可能高於預期收入。

當政治依附主義使得有必要 培訓人員 每次政府更迭時。

這篇文章中有一個 城市評價方法應用手冊

高爾基阿爾瓦雷斯

作家、研究員、土地管理模型專家。 他參與了模型的概念化和實施,例如:洪都拉斯國家財產管理系統 SINAP、洪都拉斯聯合市政管理模型、地籍管理綜合模型 - 尼加拉瓜登記處、哥倫比亞領土 SAT 管理系統. 自 2007 年以來,Geofumadas 知識博客的編輯和 AulaGEO 學院的創建者,其中包括 100 多門關於 GIS - CAD - BIM - 數字孿生主題的課程。

相關文章

6 個評論

  1. 農村的土地稅對我來說聽起來不錯,對我來說聽起來不太公平,因為我們住在農村的人沒有得到政府的任何幫助,更不用說他們考慮到我們的需求,所以我們本次土地評估無需繳納稅款。 我們是來自科萬的人,當我們需要時,我們地區的市政府並沒有傾聽我們的聲音。

  2. 非常有趣的綜合,很快就會有更多關於這個主題的搜索引擎,我確信

  3. 您頁面上的信息非常好,它就像手套一樣,因為此時我需要更多地了解農村和城市評估以及土地評估如何影響這一點……
    非常感謝您提供這些信息。 我希望您繼續發布更多此類主題。

  4. 地籍評估的主題很有趣,它們以易於理解的語言為其提供了學術方法。 恭喜門戶網站上線。

  5. 謝謝您提供的信息,非常有趣,但我正在尋找更具體的信息,那就是是否有一個鏈接,我可以在其中找到巴蘭卡韋梅哈(特別是達努比奧附近)土地的平方米價值。

    感謝您的幫助

發表評論

您的電子郵件地址將不會被發表。 必填字段標有 *

返回頂部按鈕